Stor efterspørgsel på boligudlejningsejendomme
Efterspørgslen på boligudlejningsejendomme har været stadigt stigende det seneste årti. I 2021 gav det en rekordhøj transaktionsvolumen. 2022 har været kendetegnet ved øget inflationspres og rentestigninger. Den lange realkreditrente er den højeste siden 2016 og over det gennemsnitlige niveau mellem 2007-2022.
Det påvirker efterspørgslen efter boligudlejningsejendomme, hvor særligt små og mellemstore ejendomme har faldende efterspørgsel, mens den fortsat er høj for større ejendomme. Sidstnævnte appellerer i høj grad til institutionelle investorer, der i mindre grad er afhængige af ekstern finansiering. Mindre og mellemstore investorer er i langt højere grad afhængige af ekstern finansiering, hvilket lægger en naturlig dæmper på efterspørgslen. Forventningen er, at det høje renteniveau sætter sig på afkastkravet på sigt. Ikke mindst nu, hvor den korte rente også begynder at stige i takt med at ECB hæver den ledende rente.
Det er særligt nyere boligudlejningsejendomme og større projekter, der fortsat har høj efterspørgsel. Fokus mod provinsen – særligt i Hovedstadsområdet og i Østjylland – er fortsat høj, hvor byggeaktiviteten er steget efter mange år med svag aktivitet, og hvor tomgangen er begrænset. Risiko for, at byggeaktiviteten vil aftage pga. de store stigninger i byggeomkostninger, rente og inflationsstigninger. Det vil øge efterspørgslen på eksisterende ejendomme og projekter.
Flere boligsøgende rykker mod forstæderne som konsekvens af de historisk høje bolig- og lejepriser i de største byer, så efterspørgslen efter attraktive boliger i forstæderne øges også. Det bør sikre et attraktivt risikojusteret afkast for investorer, der tilfører kapital til provinsen. Markedslejen vil nok være stabil til svagt stigende i det kommende år, mens der er betydelig risiko for stigende afkastkrav – særligt for små og mellemstore ejendomme. Boligtomgangen på landsplan var 3,3% i 1. kvartal 2022, hvor tomgangen er faldet med 0,2 %-point siden sidste kvartal og 1,7 %-point ift. sidste år.
Begrænset effekt på kontorefterspørgslen
De store påvirkninger, som Corona har haft på arbejdspladser herhjemme, har haft en begrænset effekt på kontorlokaleefterspørgslen. Det understøttes også af den betydelige økonomiske vækst og den historisk lave arbejdsløshed.
Det er derimod efterspørgselskriterierne, der i nogen grad har været påvirket. Virksomheder efterspørger nu i højere grad fleksible kontorløsninger som følge af større fokus på hjemmearbejde. Det er for tidligt at konkludere om tendensen fortsætter, da der er forskellige holdninger til graden af hjemmearbejde i fremtiden. Det er fortrinsvis i København, hvor udbuddet af fleksible koncepter er stort, mens der fx i Aarhus er efterspørgsel, men et begrænset udbud – særligt i centrum, hvor kontorer efterspørges størst.
Foruden fleksibilitet efterspørger både lejerne og investorerne i høj grad også moderne og bæredygtige kontorlokaler, der er fremtidssikre. Udbuddet er dog begrænset, men flere store projekter er på vej. Investeringslysten efter kontorer er generelt høj, mens transaktionsvolumen faldt betydeligt mellem 2019-2020, er transaktionsvolumen i 2021 tilbage på niveau med 2019, hvilket vidner om høj aktivitet og efterspørgsel. Særligt prime ejendomme er meget efterspurgte, hvor investorerne er parate til at betale rekordlave afkast for de mest attraktive aktiver. Det må dog forventes, at efterspørgslen vil aftage i lyset af de markante rentestigninger, som særligt gør sig gældende for små og mellemstore ejendomme, mens der fortsat vurderes en høj efterspørgsel på prime ejendomme, der især henvender sig til institutionelle investorer. Ser vi på andelen af ledige kontorlokaler på landsplan, udgør tomgangen 5,4% i 2. kvartal 2022, hvilket er et fald på 0,4 %-point siden sidste kvartal og det laveste niveau siden 1. kvartal 2009.
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, dato pr. 1. april 2022.
Detail har klaret sig langt bedre end forventet
Detailsegmentet har været under stort pres i løbet af Coronapandemien grundet de vidtgående nedlukninger af samfundet. Det har betydet, at mange udlejere har været nødt til at yde lejerestancer. Detailsektoren har dog klaret sig langt bedre end forventet – ikke mindst grundet de omfattende hjælpepakker – og flere steder i landet har der været stor fremgang inden for segmentet. Med faldende forbrugertillid, stigende renter og inflation er fremtiden dog mere usikkerhed, da der er risiko for at forbruget vil falde. Det vil først og fremmest påvirke detaillejerne, der for manges vedkommende fortsat er udfordret på økonomien oven på pandemien. Det øger dermed også risikoen indirekte for investorerne.
Investeringslysten efter detaillokaler i 2021 har ellers været på et relativt højt niveau efter at både 2019 og 2020 var præget af lav aktivitet. Sammenlignet med 2020 var transaktionsvolumen inden for detail dobbelt så stor i 2021. Det er særligt dagligvareporteføljer, der har været meget efterspurgte, hvor der i det seneste år har været flere store transaktioner. Herudover er der øget interesse for shopping centre. Det kan forklares med de meget lave afkast inden for industri- og logistik, der betyder, at shopping centre kan være mere attraktive ud fra en risikojusteret betragtning. Det er dog særligt shoppingcentre, hvor der er udviklingsmuligheder til bolig, og dermed med mulighed for at optimere og diversificere risikoen, der har oplevet øget efterspørgsel.
På landsplan udgør andelen af ledige detailhandelslokaler 2,6% for 2. kvartal 2022, hvilket har været uændret siden Q4 2021. Niveauet er desuden det laveste niveau siden 3. kvartal 2010.
Industri og logistik fortsætter fremmarch
Industri- og logistik oplever fortsat en større transformation, hvor industri i de større byer konverteres til boliger for at imødekomme boliginteressen. Der er et faldende udbud ved de større byer, samtidigt med at efterspørgslen er stigende. Det understøttes af øget onlinehandel, teknologisk udvikling og general høj økonomisk vækst. Det medfører stigende efterspørgsel efter særligt logistikejendomme og ”last mile” logistikejendomme. Høj efterspørgsel er primært på nyere og moderne ejendomme med god loftshøjde, lette adgangsforhold og en placering tæt på vigtig infrastruktur som motorveje. Udbuddet er ikke fulgt med efterspørgslen. Det giver et faldende afkast og stigende priser. Det vurderes, at der er et uforløst potentiale, da der ikke er tilstrækkeligt moderne industriejendomme ift. efterspørgslen.
Flere investorer er meget interesserede i at investere i moderne industri- og logistikejendomme eller bygge nye – særligt hvis virksomheder indgår længerevarende lejekontrakter. Endelig er sale and leaseback transaktioner med lange lejekontrakter særdeles populære, da lange lejeperioder mindsker risikoen. Den høje efterspørgsel ses i transaktionsvolumen, der steg med 128% mellem 2020-2021 til det højeste niveau det seneste årti. Afkastkravene er fortsat høje sammenlignet med andre segmenter og vores nabolande. De er dog under pres for de mest attraktive logistikejendomme. Prime detail opfattes for nogle investorer som mere attraktivt. Høj efterspørgsel gør, at det er for tidligt at konkludere om inflations- og rentestigninger vil påvirke prissætningen. Det er ikke utænkeligt, at efterspørgslen vil overstige den negative påvirkning.
Andelen af ledige industri- og logistikejendomme udgør 1,4% for 2. kvartal 2022, som er samme niveau som sidste kvartal og det laveste siden statistikken begyndte i 1. kvartal 2003. Det understreger den store efterspørgsel, og de påvirkninger omdannelse af bynære industriområder har. Primær tomgang findes blandt ældre og umoderne ejendomme, som vidner om aktiviteten på markedet. Der er forventninger om stigende markedsleje og stabile afkastkrav i segmentet i de kommende år.
